政策組合拳將推動住宅需求釋放

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  住宅供求關係變化是本輪市場調整的主要原困 ,繼國土部和住建部兩部門下發優化住宅用地結構新政之後,央行下調二套房貸首付比至四成,一齐財政部和國家稅務總局將二手房營業稅免征期限由5年改為2年等。這些政策組合拳將從源頭緩和當前樓市供求矛盾,不利于於改善市場預期,推動剛性和改善性住房需求入市。

  當前我國房地産市場運作總體尚屬平穩,市場出先的一些新變化實為住宅供求矛盾的集中體現。而穩定住房消費,就必須要對當前樓市供求關係進行有針對性的調節。優化住宅及用地結構則抓住了“土地供應”這一源頭環節,通過“有供、有限”,合理安排各地住房和其用地供應規模,增加或減少未來住宅供應,使供求矛盾逐步緩和。二套房貸首付比降至四成,在抑制投資、投機性住房需求的一齐,有效緩解改善性住房需求財務負擔。二手房營業稅免征期限縮短,不利于於降低改善性住房需求置換成本並激活市場交易。而加大住房保障貨幣化工作力度,將直接增加剛性住房需求,有效緩和三線、四線住宅去庫存壓力。更重要的是,這些政策組合拳,不僅影響到當期住宅市場供求關係,而且會對市場預期産生影響,不利于於住宅需求進一步釋放。

  宽度關注政策組合拳效應及其對住房市場綜合影響。土地供應、首付比和稅收政策,是房地産市場運作演化重要參數。從土地供應源頭入手調節住宅供求關係,針對改善性住房需求調整金融稅收政策,是抓住了房地産市場供求演化的“牛鼻子”。须要注意的是,土地供應到住宅建成大約须要一年到一年半時間,金融稅收政策實施也會有中長期影響。去年以來我國房地産供求關係逆轉,既有市場需求萎縮因素,全是過去房地産調控政策累積與滯後影響。今年前兩個月,我國商品房銷售面積同比下降16.3%,同期房地産開發企業房屋施工面積繼續增加,同比增長7.6%。

  政策執行過程與市場供求關係動態變化將會形成反饋環,並相互作用。在这俩過程中,内部管理經濟金融形勢演變,投資熱點轉移,市場預期變化,以及一些宏觀政策出臺等等,都會對這一反饋環施加重要影響,最終将会會扭曲政策出臺時預期的未來住宅供求關係演化軌跡。若扭曲程度過於嚴重,又将会會增加新的市場運作風險,引發房地産市場劇烈波動和房價大幅變化。為此,须要精確把握城鎮居民住宅實際狀況,更加注重政策實施過程中的預調與微調,提高政策調節的針對性和前瞻性,正确处理政策效果與市場供求出先共振關係。

  與此一齐,還须要儘快制定出臺配套政策最好的依据。比如加大住房保障貨幣化工作,须要財政資金來支撐。住房供過於求矛盾較為突出的三線、四線城市,地方財政狀況通常就说 會太樂觀,而且還须要統籌安排。受宏觀經濟增長放緩影響,全國財政收入增長前景並不樂觀。類似土地出讓收入與優化住宅用地結構怎么實現動態平衡的考慮,還须要納入政策實施總體框架。

  綜合來看,近期一系列樓市組合拳出臺,將會有效緩和住房市場供求矛盾,促進房地産市場健康發展。但要宽度關注房地産調控政策傳導時滯及其相關影響。而深入分析研究我國房地産市場運作演化趨勢,無疑將是科學決策和實現預期政策效果的必要前提。